『賃貸ジャーナル』2008.No.4　新年号

賃貸経営の新しい手法として最近、「戸建賃貸経営」が人気を集めています。これまで「戸建ての貸家」といえば、持家世帯が転勤や買い替えなどで住まなくなった中古住宅を賃貸に転用する物件がほとんどでしたが、最近は当初から「賃貸」を目的に収益物件として戸建住宅を建築するケースも増えてきています。ここでは注目を集めている「戸建賃貸経営」の特徴と留意点をご説明します。

◆特徴（1）　高い投資利回り

戸建賃貸の一番の特徴は投資利回りの高さにあります。戸建物件の入居ニーズはファミリー層を中心に常に一定割合あるとされますが、戸建の賃貸は賃貸住宅市場において供給量が絶対的に不足しているため、相場より高い家賃設定をしても、即日で入居が決まる状態といわれています。 また建設コストも低く抑えることが可能なため、15％～20％とアパートやマンション等の共同住宅と比べると格段に高い投資利回りとなることもあります。 従来型の土地活用手法に比べると投資回収期間も短いことから、比較的リスクの小さい手法といえるでしょう。

◆特徴（2）　狭小地でも建設可能

戸建賃貸の２つ目の特徴は、狭い土地でも建設が可能な点です。 通常、２０～３０坪程度の土地でも建設ができるため、これまで敷地の狭さや建築条件の悪さから、アパートやマンションなどが建設できなった狭小地や変形敷地が活用できることになります。 また、道路付けが悪い等の理由で駐車場としても使いにくかった物件なども、戸建賃貸とすることで安定した収入が入るようになるケースもあります。

◆特徴（3）　相続税対策に有効

３つ目の特徴は節税対策や相続税対策としても戸建賃貸経営が有効な点です。 更地に戸建賃貸を建設した場合、土地が「貸家建付地」となるため、固定資産税や相続税評価額が大幅に軽減される他、共同住宅と異なり、区画毎に分筆して相続人に承継させることが可能なため、相続人同士の争いを防止するなどのメリットもあります。

◇留意点（1）　空室リスク

反対に戸建賃貸経営において気をつけておくべき留意点として「空室リスク」が挙げられます。 戸建賃貸は通常４０～５０坪程度の土地に２棟セットで建設されるケースが多いとされていますが、共同住宅と比べると戸数が少ないため、空室時の収益計画への影響はより高いといえます。 ただし、実際は戸建の賃貸住宅には子育て世代のファミリー層が入居することが多いため、入居者の入れ替わりが少ないといわれる他、比較的次の入居者が決まりやすい特徴から空室が長引く可能性は低いともいわれています。心配な人は家賃保証サービスなどを利用するのも良いでしょう。

◇留意点（2）　建物の品質

また耐震性など建物の品質にも留意する必要があります。首都圏と東海地区で戸建賃貸住宅を展開している株式会社ランデックスによれば、「業界の中には建設コストを抑えることを優先して、構造資材を決めている商品もみられる」（同社技術部）としています。 しっかりとした品質の建物を建てることは、オーナーの資産を守るだけではなく、入居者の安全をも守ることにつながります。戸建賃貸経営を検討される場合は、金額面だけでなく、品質がしっかりしているかどうかも質問してみるのが良いでしょう。