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公示価格発表と賃貸住宅市場

賃貸経営ニュース「和楽」 2011.05.01 第239号

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3月18日、公示価格が発表されました。今般の震災は地価にどの様な影響を与えるのか、固定資産は修正されるのか、さらに今後の賃貸市場はどうなるのか、不動産鑑定士の芳賀則人先生、戸建賃貸住宅を展開する㈱桧家ランデックスの宗像傳(むなかたつたえ)社長にお話を伺います。

●公示価格の発表

岡田 3月18日に公示価格が発表されました。本日は地価下落と賃貸市場の関係などを伺う予定でしたが、今や全ての話題が震災復興の中で語られます。地価も更なる影響が出ると思います。

芳賀 今般の震災で被災されました方々に心よりお見舞い申し上げます。発表のデータで見ると、地価は全般的に下がったと言えますが、下落率は縮小しています。横ばい・上昇地点も昨年に比べて増しており、下落基調からの転換と見られます。少子高齢化で人口が減っているのですから、上がりようが無いというのが実情ですが、震災で更に影響が出ます。

岡田 毎回注目度が高く経済指標としても重要なのですが、今回は震災の衝撃が大きく、注目度が削がれました。

芳賀 私は一貫して地価は下がった方がいいと考えています。皆さん土地を買うのではなくて家を買うのです。土地が高いといい家が買えない。住宅ローンが土地ローンになっている。日本の住宅やマンションは年収の10倍と言われていますが、アメリカは3倍です。簡単に比較はできないが、一般人が買える金額が理想的ではないでしょうか。

●震災による公示価格の時点修正~東北地方・浦安市~

岡田 この公示価格は今年の1月1日時点での評価ですので、3月11日の震災については考慮されていません。東北地方や近隣の浦安市など、土地そのものに大きな影響があり、今後住むことや売買に困難になった場所もあると思います。この様な土地をおもちの方は、震災以前の評価で税金を支払う事に抵抗があるのではないでしょうか。阪神大震災の時は固定資産税は免除されたと聞きましたが。

芳賀 震災地域では固定資産税が免除されることになるかもしれません。浦安市はおそらく免除とはいかないでしょう。毎年、公示価格の発表後、7月頃に時点修正を行なうのですが、震災による修正が反映されるのは来年の公示価格です。来年の課税には反映されるにしても今年の納税がまもなく始まる。震災前後で土地の価格には雲泥の差が出ているのです。そこを考慮してあげなければなりません。この公示価格は相続税の基準となる路線価にも反映されますから、そちらにも影響が出るでしょう。難しい問題になると思います。

岡田 浦安の賃貸管理会社に聞きましたが、震災による液状化で家が傾いたりトイレの水が逆流したり、水道水が出なかったりと困っています。入居者が他の地域に引っ越す例もあるそうです。被災地の賃貸住宅は募集を停止しているところも多く、先の予想が立てにくくなっています。

芳賀 千葉県当局によると、この地域の物件取引の際、重要事項説明書に液状化の可能性・危険性を記載する必要があるとの見解です。今後、ハザードマップも見直される事でしょう。

宗像 弊社は戸建て賃貸住宅の専門会社として首都圏と愛知で展開しており、浦安市にも建築しました。震災の後、オーナー様全員に電話連絡を取りましたが、弊社物件はお陰様で倒壊や半倒壊はありませんでした。浦安でも比較的被害の大きかった地域とそうでない地域があったようです。

●急変!?賃貸住宅市場

岡田 今後、所有するリスクを考え、賃貸のニーズが高まる事が考えられます。震災直後、湾岸エリアの高層マンションを中心に購入申し込みのキャンセルが相次いで出ました。消費者の住宅購入意欲が低下するのも理解できます。

芳賀 日本はこれから人口が減って外国人労働者に依存する度合いが多くなると考えられています。厚生労働省のデータでは、2010年10月末時点での外国人労働者は約65万人で、今後も増加する事が予想されます。そうなると、その方達の住居の問題が出てきます。空室対策としては朗報かもしれませんが、保証人の問題が出てきます。

岡田 私たちは賃貸住宅の課題の一つに、貸す方が高齢、借りる方も高齢、建物も高齢(老朽化)、そして空室という4つのK「4K」の問題があると考えています。加えて外国人居住の問題の(4K+G)です。都心の高級賃貸住宅は、外国人が借りていたのですが、日本の景気の問題もあって空室率が目立っています。当然家賃は下がります。東京の空室期間は比較的短いといわれているのは家賃を下げているからでしょう。今後の賃貸住宅市場はこの4K+Gとどの様に向き合うかという事になるのではないでしょうか。

芳賀 どうゆう賃貸住宅を建てるかは大家さん次第です。常々言っている事ですが、地主さん家主さんは経営者意識を持たなければいけない。国土交通省の発表では、平成21年度の新築戸数は除去戸数の2.27倍となり、単純に考えれば古いアパート4戸が建て替えられると8戸の1Rが新築されるという事で、地域の競合が増す要因となっています。

岡田 そこで賃貸オーナーはどうすればよいでしょうか。

芳賀 土地を活用してどうゆう家を建て、どうゆう地域にするか。土地をいかす事で社会に貢献することが地主さんの役割でしょう。この先日本の土地価格が上昇する事は考えにくい。私は賃貸派なので賃貸住宅にずっと住んでいますが、いい賃貸住宅を提供するのは大変ですが、消費者は高品質で低廉な賃貸住宅を求めています。

岡田 私たちは、賃貸住宅市場ではゲストハウス(※4面参照)と戸建賃貸住宅に注目しています。独身者が人間的つながりを持てる。また、敷金、礼金、保証人の成約が少ないので、外国人も利用しやすい。一方、戸建賃貸住宅は供給がほとんどありません。先月号の東京都の鈴木部長との対談では、都内民間貸家のうち70㎡以上は5%しかありません。それも転勤者所有戸建・マンションを含めてです。

宗像 弊社は、戸建賃貸住宅を採算ベースに乗せるために、コスト低減を課題としています。貸家でもレベルの高い住宅を供給しなければなりません。区画ごとに対応しやすい100通りの間取に設計をまとめ、部材発注・物流・施工を省力化し、合理的で高品質な貸家を市場に提供しています。分筆して区画を割れば、そのまま売却したり、相続や物納する事も可能です。駅からの距離にアパート程左右されにくく、長期間借りて頂けるというデータもあります。この先、資材価格の上昇が予想されますが、一方で消費は下向き。地主さんは土地のデフレと人口の減少が続く事を前提とした対策が必要でしょう。我々はオーナーさんの将来のリスクをいかに減らすかを課題とし、良質で低廉な住宅を提供する事に全力を注いでおり、投下資本の回収を最長で10年までと考えています。今後もお客様にとってより価値の高い戸建賃貸住宅を提供して参ります。

岡田 協会としても、戸建賃貸住宅の他、地主さん家主さんにご検討して頂くため、様々な情報発信をしてまいります。本日はありがとうございました。

 

戸建賃貸経営ならプライムアセット|株式会社ヒノキヤレスコ ランデックス土地活用事業部
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